El proyecto parte con la firma de un contrato entre la Comisión Nacional del Mercado de las Telecomunicaciones, como comprador y usuario de la sede corporativa y “Grupo Castellví”, empresa especializada en la promoción y construcción de Edificios Corporativos en régimen de alquiler para importantes empresas, especialmente en el 22@. Como Promotor y Propietario del solar se compromete a entregar al primero un edificio de unas características concretas, en un plazo determinado por un precio fijado a priori, o sea un autentico contrato “Llaves en Mano”.
Durante nuestra trayectoria profesional en Tecnics G3 hemos participado en una gran cantidad de Proyectos en los que existía un contrato mal denominado “Llaves en Mano” entre el Promotor y el Contratista. Mal denominado porque en muchos casos éste último no asumía ni la Autoría del Proyecto, ni su idoneidad respecto a un Programa, ni los trámites Administrativos, ni su Legalización y Puesta en Marcha, ni su Garantía Decenal, etc. Quedando toda esta parte de la Dirección integrada de proyectos en manos de otros actores, Ingenierías, Arquitectos, Consultorías etc., diluyendo, de esta manera, las responsabilidades respecto del cliente final, con lo que cualquier desviación de plazo o de coste acaba asumiéndola éste en última instancia.
El caso que nos ocupa es diferente. El Promotor asume un riesgo y le ofrece al Comprador la garantía absoluta de la obtención de los objetivos fijados en el Contrato. Para ello contrata a Tècnics G3 que realizará la dirección integrada de proyecto, coordinando un equipo formado por el Estudio de Arquitectura Batlle i Roig (redactores del Proyecto), la Ingeniería de Cálculo Estructural Static, la Ingeniería de Instalaciones PGI y la empresa especializada en Facility Management Ralfas Consulting, desarrollando todo el proceso necesario para entregar esta vez si Llaves en Mano el edificio Corporativo de la C.M.T. es decir:
- Gestionando y redactando el Proyecto Básico en base a un Programa de necesidades redactado por la Ingeniería Master, y encargado por la CMT.
- Solicitando, gestionando y consiguiendo la Licencia de Obras
- Gestionando y redactando el Proyecto Ejecutivo.
- Paquetizando (7 Contratistas), licitando, adjudicando y contratando la construcción de la Obra,
- Gestionando y dirigiendo la Obra.
- Gestionando la contratación de las acometidas y servicios del edificio
- Legalizando y poniendo en marcha el edificio
El resultado de todo este proceso ha sido, bajo nuestro punto de vista, excelente y ventajoso respecto a las previsiones de plazo, coste, y calidad del producto final que explicaremos a continuación.
COSTE
Durante todo el proceso de Redacción de Proyecto (tanto Básico como Ejecutivo) se trabajó con un esquema parecido al tradicional con el Cliente Grupo Castellví, un Project Manager (Tècnics G3) , un equipo de Arquitectura, un calculista de Estructuras y una Ingeniería de Instalaciones.
Ahora bien, el punto de partida era el Programa redactado por Master y la CMT (Cliente Final), y lo más importante un precio fijo en base a un solar, dicho programa y un alcance del pedido, todo recogido en un Contrato Llaves en Mano, cuya base económica a nivel de ejecución de la Obra fue el estudio de ratios elaborado por Tècnics G3 en su labor como Project Manager, a partir del cual se gestionó económicamente el Proyecto tanto Básico como Ejecutivo.
Una vez aprobado el Proyecto Básico por parte de la CMT se inició la redacción de Ejecutivo a partir del cual se realizó el proceso de Licitación y Contratación por Lotes. Respecto al coste, se elaboró un Presupuesto para la CMT que recogía los precios de venta no solo de la parte de Obra sino todos los gastos de la Promoción repercutidos en los mismos, así como partidas que no eran estrictamente de Obra, Licencias, Solares, Tasas, etc.
A partir de este presupuesto, los servicios técnicos de la Ingeniería Pamias contratada por la CMT, realizaron el seguimiento económico de la Obra teniendo en cuenta el Contrato entre la CMT y Grupo Castellví.
Durante todo este proceso Tècnics G3 como Project Manager de Grupo Castellví gestionó económicamente todo el proceso, negociando tanto con los Contratistas que dependían del Promotor, como con la CMT, a través de Pamias.
PLAZO
En este aspecto del proceso de Gestión es quizás donde el resultado ha sido más espectacular, ya que la entrega del edificio era inamovible, Julio de 2010, plazo extremadamente ajustado teniendo en cuenta que:
- Fecha de contrato entre la CMT y Grupo Castellví: 17 de junio de 2.008
- Colocación de la primera piedra: Julio de 2.008
- Disposición de un parte del solar solo hasta enero de 2.010
- Plazos para Consecución de licencia de Obras en Barcelona que suelen estar alrededor de 90 días
Teniendo en cuenta todos estos aspectos se comprende que el resultado ha sido un éxito absoluto y más si se tiene en cuenta que no solo hemos conseguido acabar el edificio cumpliendo escrupulosamente los plazos, sino que a base de la optimización y aplicación de ingeniería de valor y con la colaboración de la CMT, sus Servicios Técnicos y los diferentes contratistas de obra, hemos conseguido disminuirlos (2 meses, firma de la recepción el 17 de mayo de 2010) e introducir en el mismo gran parte de las obras de Decoración que no estaban contempladas en el Contrato Original y que se negociaron durante la Obra, con lo que a mediados de septiembre de 2010 podrá inaugurarse la nueva sede de la Comisión del Mercado de las Telecomunicaciones en el distrito 22@ de Barcelona.
CALIDAD
Al tratarse de un edificio corporativo, sin duda el proyecto incluye altos niveles de calidad. Para alcanzar estos estándares, una de las primeras estrategias parte de la CMT al encargar el edificio al Grupo Castellví, cuyo ámbito de especialización son los edificios corporativos.
Teniendo en cuenta la experiencia del grupo Castellví, se configuró un equipo de trabajo altamente cualificado, conformado por los arquitectos Batlle i Roig, las ingeniería Static, PGI y Ralfas Consulting, la dirección técnica realizada por Tècnics G3 y las empresas contratistas Dragados, Moyser, Axima, Imemsa, Jardines Mones y Gravet, que aseguraron en todo momento la realización de los trabajos con un alto nivel de calidad y compromiso fundamental para el éxito del proyecto.
Organigrama del proyecto CMT
